Vous avez trouvé le bien pour lequel vous souhaitez vous lancer, et devenir propriétaire ? Ne vous laissez pas dépasser par l’euphorie, car il vous faut désormais entamer les négociations portant sur votre prêt immobilier. Pour cela, vous disposez de 45 jours à partir de la date de la signature de la promesse de vente. Patrimcity vous dévoile quelques astuces pour réduire le coût global de votre crédit immobilier, et d’en tirer des conditions avantageuses. En effet, si le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur sont à discuter, d’autres points peuvent jouer en votre faveur, découvrons les !
#1 Comparez et faites jouer la concurrence
Avant d’arrêter votre choix, consultez plusieurs banques, ne vous limitez à celle où vos comptes sont établis. Pour comparer efficacement les offres, prenez en compte le Taux Effectif Global (TEG), et non le taux affiché. Pensez à demander un écrit des propositions obtenues, que vous pourrez éventuellement présenter pour une dernière mise en concurrence. Faites aussi appel aux courtiers en crédit immobilier, qui vont alors négocier à votre place, avec des conditions bien souvent intéressantes. Dans tous les cas, pensez à évoquer tous les points, notamment les frais de dossier.
#2 Présentez-vous sous votre meilleur jour
Au-delà du simple crédit immobilier, vous représentez un client potentiel pour la banque, à qui vous allez pouvoir confier vos revenus, votre épargne, et souscrire potentiellement à tout autre produit financier, en somme, engager une relation commerciale sur le long terme. Le conseiller va être attentif à votre situation professionnelle (statut, ancienneté, capacités d’évolution…) et personnelle, en étudiant :
- votre taux d’endettement, soit le ratio entre les revenus et les charges, qui doit idéalement être compris entre 10 et 15% (au-delà, il est compliqué d’obtenir un accord de la banque) ;
- votre apport personnel, correspondant généralement à 10% du prix d’achat, toutefois s’il est compris entre 20 et 30%, vous obtiendrez un taux plus intéressant ;
- votre reste à vivre mensuel, qui doit être selon les banques de 400 euros par ménage + 150 euros par personne à charge ;
- votre tenue de compte, qui sans incident de paiement, découvert ou crédit à la consommation, jouera en votre faveur.
#3 Étudiez les offres d’assurance emprunteur
Contrairement aux apparences, l’assurance emprunteur peut vite représenter un coût non négligeable, jusqu’à 30% du coût total du prêt. La banque n’ayant pas le droit de vous refuser une assurance de prêt en délégation, n’hésitez pas à effectuer plusieurs devis. Vous vous rendrez compte que les assurances proposées par les banques tournent généralement autour de 0,40%, tandis qu’une délégation d’assurance sera autour de 0,14% pour les jeunes emprunteurs. Veillez à bien consulter les garanties prévues au contrat, vous serez surpris de constater que moins cher ne signifie pas forcément moins bien assuré, loin de là !
#4 Les frais de garantie
Hypothèque ou caution, tels sont les choix pour la garantie de prêt immobilier. Si l’enregistrement de l’hypothèque représente un coût élevé (entre 3 et 4% du montant du crédit dans le neuf et 7% dans l’ancien), la caution est quant à elle bien plus intéressante. Vous pouvez dans ce cas faire appel à une tierce personne ou à une société de cautionnement comme garant. Les frais sont alors versés sous forme de commissions destinées à la société de cautionnement ou de contributions à un fonds mutuel de garantie, ils s’élèvent entre 2 et 3% du montant du crédit. Le prix de la garantie varie selon les banques, là encore, n’hésitez pas à vous renseigner en amont.
#5 Notifiez les clauses d’indemnités de remboursement anticipé
En cas de remboursement par anticipation, la banque requiert alors une Indemnité de Remboursement par Anticipation (IRA), s’élevant à 3% du capital restant dû (avec un plafond à 6 mois d’intérêts). Pour éviter de mauvaise « surprise », pensez à négocier ce taux au moment de la demande de prêt, une exonération est tout à fait envisageable.
#6 Dernière tentative de négociation : les frais de dossier
Les banques ainsi que les cabinets de courtage peuvent travailler sans facturer des frais de dossier, ils sont facilement enclins à les supprimer du fait d’un climat fortement concurrentiel et le faible bénéfice qui en découle. Pensez à comparer de manière globale, un taux un peu plus élevé mais sans frais de dossier peut parfois être plus intéressant qu’un taux avec frais.
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