Diminuer ses impôts

Loi Pinel

Les avantages fiscaux :

Tout contribuable français qui réserve un un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Pinel selon certaines conditions.

La réduction d'impôt :

• 12 % sur une durée de 6 ans à raison de 2 % par an.
• 18 % sur une durée de 9 ans à raison de 2 % par an.
• 21 % sur une durée de 12 ans à raison de 1 % par an de la 10 ème à la 12ème année.

Le prix d’achat au m2 est plafonné à 5500 € m2 et il est possible de réaliser 2 investissements maximum par an pour un montant total maximum de 300 000 € avec un plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€/an. L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ou l’année d’acquisition si elle est postérieure. L’investisseur doit impérativement louer son bien dans les 12 mois qui suivent la DAT.

Les obligations :

• louer le bien nu au titre de résidence principale du ou des locataire(s) pendant 6,9 ou 12 ans.
• ne pas laisser vacant le logement plus de 12 mois consécutifs au cours de la période d’engagement de location.
• respecter des plafonds de loyers selon l’emplacement du logement neuf (zones A, A bis, B1 et B2)
• respecter des plafonds de ressources des locataires.

Nouveau : la Loi Pinel permet de louer son logement neuf aux ascendants et descendants en respectant les mêmes obligations de location (plafonds de loyer et de ressources du locataire).

Exemple:

Raphaël achète un logement neuf à 200 000 € en zone A sur 12 ans. Il doit rajouter 5000 € de frais de notaire et 2000 € de frais de garantie soir un total de 207 000€.

Réduction d’impôts sur 12 ans :

- 207 000*0,21%= 43 470 €

- soit 3622,5 € /an sur 12 ans.

Loi Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux :

Tout contribuable français qui réserve un un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en location meublée grâce au dispositif Censi-Bouvard selon certaines conditions.

La réduction d'impôt : 

• 11 % sur une durée de 9 ans à raison de 1.22% par an (1/9ème).

Le taux de la réduction d'impôt se base sur le prix de revient du ou des logements neufs hors taxes et hors meubles dans la limite de 300 000 €. Il est possible de reporter l'excédent de réduction d'impôt sur les années suivantes et ce jusqu'à la sixième année inclusivement.

Le point de départ de l'avantage fiscal est l'année de la déclaration d'achèvement des travaux ou l'année d'acquisition si elle est postérieure.

La récupération de tva :

L'investisseur peut récupérer la TVA s'il signe un bail commercial avec un exploitant offrant au moins 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison, nettoyage des logements, accueil, petit-déjeuner. Dans certains cas, l’investisseur peut acheter HT ou TTC.

Les obligations :

• être une personne physique.
• ne pas exercer cette activité à titre professionnel.
• Tenir une comptabilité commerciale et se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables.
• Laisser le ou les logements neufs en location meublée pendant une durée minimale de 9 ans.
• Ne pas dépasser le plafond global de 10 000 €.

Loi Girardin

Tout contribuable français qui réserve un un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location, dans les DOM-TOM, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur 5 ans.

La réduction d'impôt :

• SECTEUR LIBRE :  
   -22 % sur 5 ans soit 4.4 % par an, si le permis de construire a été délivré avant le 31/12/2011.
• SECTEUR INTERMÉDIAIRE :
   - 34 % sur 5 ans soit 6.8 % par an, si le permis de construire a été délivré avant le 31/12/2011.
  - 26 % sur 5 ans soit 5.2 % par an, si le permis de construire a été délivré à partir du 01/01/2012.

Le point de départ de l'avantage fiscal est l'année de la déclaration d'achèvement des travaux ou l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Le taux de la réduction d'impôt se base sur le prix de revient du ou des logements neufs hors taxes et hors meubles dans la limite de 2309 €/M2 de surface habitable (2012) avec un maximum de 14 m2 pour les varangues.

Obligations :

• Etre fiscalement domicilié en France au sens de l'Article 4 B.
• Louer le bien nu à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée de 5 ans en secteur libre ou de 6 ans en secteur intermédiaire.
• Louer à une personne externe au foyer fiscal.
• Livraison du logement au plus tard le dernier jour du 36ème mois qui suit la délivrance du permis de construire pour les permis de construire délivrés à compter du 1er janvier 2011
• Obligation de louer dans les 6 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure.
• Respecter les plafonds de loyers.
• Respecter les plafonds de ressources des locataires pour le secteur intermédiaire.
• Ne pas dépasser 18 000 € de réduction d’impôts/an

Loi Malraux

Les avantages fiscaux :

Tout contribuable français qui achète ou qui est propriétaire d'un bien immobilier ancien situé dans une zone préservée (secteur sauvegardé) ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) et qui réalise des travaux de restauration, peut avoir droit à ce dispositif.

La réduction d'impôt :

La réduction d'impôt se base sur les dépenses effectuées sur lesdits locaux.

En secteur sauvegardé :

• Taux de réduction de 30 % sur le montant des travaux déclarés retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.
• En secteur ZPPAUP : taux de réduction de 22 % sur le montant des travaux déclarés retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

La durée des travaux peut s’étendre jusqu’à 4 ans maximum après la date de délivrance du permis de construire.

Obligations :

• Louer le bien nu à titre de résidence principale du locataire pendant au minimum 9 ans.
• Louer à une personne externe au foyer fiscal, excluant tout ascendant et descendant.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux.
• Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

La nue-propriété

La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le propriétaire n'a pas la jouissance. L’usufruit, est donnée à une tierce personne. Ceci implique la possibilité d’acheter en pleine propriété ou en démembrement qui permet de dissocier le droit de propriété entre la «nue-propriété» et «l’usufruit».

Les avantages de la nue-propriété

• Des prix réduits

Le premier avantage de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété est de profiter d’un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété. La décote est environ de 40% de sa valeur en pleine propriété sur des emplacements et des produits très qualitatifs.

• Pas de risque locatif.

Ce dispositif de nue-propriété permet au propriétaire d’éviter les travers de la gestion locative classique (impayés , turnover, vacance locative…). Le propriétaire n’a pas non plus à assumer un certain nombres de dépenses comme les frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état, les gros travaux moula taxe foncière. Le propriétaire peut conserver le bien aussi longtemps qu’il le souhaite.

La fin de l’usufruit :

Dès que l’usufruit se termine, l’investisseur retrouve la pleine propriété de son logement entretenu par le gestionnaire et sans fiscalité. Plusieurs solutions s’offrent à lui : la vente, l’occupation ou la location.

Le déficit foncier

Le déficit foncier s’applique lorsqu’un propriétaire bailleur réalise des travaux de rénovation dont les déficits s’imputent à ses revenus globaux.

Le fonctionnement :

• Investir dans un bien immobilier existant
• Réaliser des travaux (rénovation, amélioration, mise aux normes)
• Louer le bien pendant au moins 3 ans

Les avantages du déficit foncier :

• Déduction de toutes les charges: taxe foncière, frais de gérances, intérêts d’emprunts,…
• Déductibilité des travaux de rénovation et ou d’amélioration
• Réduction optimale sur des bénéfices fonciers
• Imputation de déficits fonciers (dus aux charges non financières) sur le revenu global

Loueur Meublé

La location en meublé existe sous la forme de la location meublée non professionnelle (LNMP) ou du loueur en meublé professionnel (LMP) et permet de récupérer la TVA sur l’acquisition. Il existe 4 formes de résidences en meublé: les résidence étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme et les résidence d’affaires, qui sont toutes gérées par un gestionnaire professionnel. Un bail commercial d’au moins 9 ans régit l’ensemble des formalités.

Les avantages du meublé :

• Percevoir des compléments de revenus notamment pour la retraite
• Bénéficier dans certains d’une réduction d’impôts ou de revenus peu fiscalisants
• Profiter d’une tranquillité d’esprit puisque le gestionnaire s’occupe du remplissage et du fonctionnement de la résidence
• Récupérer la TVA sous certaines conditions

Le PLS (prêt locatif social)

Les Avantages 

• Réduction de la TVA dans le neuf : achat à 5,5 % au lieu de 20%
• Exonération de la taxe foncière entre 15 et 25 ans
• Possibilité de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers perçus perçus.
• Ouverture de l’APL au(x) locataire(s) induisant la possibilité de toucher directement l’allocation de la CAF par le propriétaire
• Obligations
• Conditions de ressources du locataire
• Plafonds de loyer