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Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier neuf peut s’avérer intéressant dans le cas d’un achat à plusieurs. En effet, elle permet aux associés de se construire un patrimoine plus rapidement qu’en achetant en nom propre, tout en protégeant leur patrimoine. Son régime est plus intéressant que celui de l'indivision dans le cadre d'un investissement locatif. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la SCI dispose de la personnalité morale et d'un patrimoine séparé de celui des associés. Les détails.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant toute chose, il convient de comprendre ce qu’est une SCI. Acronyme pour Société Civile Immobilière, la SCI est une société dont l’objectif est de réaliser des investissements à plusieurs dans l’immobilier neuf. En recourant à ce dispositif pour acquérir un actif immobilier, les acquéreurs associés ne sont pas considérés comme des personnes physiques, mais comme des personnes morales (société) dont les activités ne relèvent pas du commerce, et ce, y compris pour des investissements locatifs. L’investisseur peut, ainsi, choisir entre la SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
La création d’une SCI implique d’avoir de bonnes capacités de gestion, notamment en matière de comptabilité et d’impôts annexes à la déclaration de revenus. Les associés doivent faire preuve de transparence et de crédibilité pour garantir la régularité des comptes de la société.
Par ailleurs, la SCI est censée être dirigée par des gérants choisis parmi les associés et ayant des statuts. Il est, également, possible d’élire un gérant auquel sera confiée la mission de représenter les autres associés et de prendre des décisions, après concertation avec les autres associés, pour la gestion du bien.
La loi ne fixe pas de limite supérieure au nombre d'associés dans le cadre d’un achat en SCI. Il est, donc, possible d’acheter avec des membres de la famille, des amis, des collègues de travail, etc.
Investissement immobilier : pourquoi créer une SCI ?
La création d’une SCI peut s’avérer judicieuse dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier neuf. Et pour cause, cette solution est plus avantageuse en termes de gestion, de transmission de patrimoine et de fiscalité. Acheter via une SCI est particulièrement recommandé en cas d’investissement avec une personne autre que le conjoint.
En achetant via une SCI, vous vous prémunissez contre les éventuels problèmes relatifs à la transmission des parts dans l’appartement neuf que vous envisagez acquérir. Dans le cadre d’une indivision, les parts du co-indivisaire décédé sont transmises à ses héritiers. Tandis que dans la SCI, en cas de décès d’un associé, les autres associés peuvent proposer le rachat des parts du défunt.
Enfin, notons que l’achat via une SCI présente un avantage fiscal non négligeable, et ce, que vous optiez pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Si vous choisissez l’IR, l’imposition aura lieu sur les revenus fonciers. En revanche, si vous choisissez le régime de l’IS, vous serez imposé à la limite de 15 % si les revenus locatifs de la SCI restent inférieurs à 38 120 €.
Si ce palier est franchi, sachez que le taux d’imposition sur les sociétés passe à 25 % maximum à partir de 2022, contre 33,33 % auparavant.
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