À l’heure où les taux d’emprunt demeurent bas, il est important de savoir comment les banques vont prendre en compte le prélèvement à la source dans le calcul du taux d’endettement. Les banques modifieront-elles leurs conditions d’octroi de crédit immobilier ? Ce sont des questions parmi d’autres que se posent les particuliers qui envisagent de déposer une demande de prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un logement. Patrimcity vous propose des éléments de réponse.
Quel impact sur le calcul du taux d'endettement ?
Les règles de calcul de l’impôt sur le revenu restent inchangées et ne sont en rien impactées par le prélèvement à la source. Ainsi, l'impôt net payé en fin d’année ne subira aucun changement. En revanche, dès janvier 2019, le salaire mensuel sera perçu net d'impôt sur le revenu, ce qui modifie l'évaluation de la capacité d'emprunt lors d'une demande de crédit immobilier.
La capacité d'emprunt désigne la somme qu’une personne peut emprunter afin de financer l’achat d’un bien immobilier. Cette capacité d’emprunt est déterminée en prenant en compte l’apport personnel du client ainsi que d'éventuels financements aidés (PTZ, PAS). Cette notion s'appuie notamment sur deux indicateurs, à savoir le taux d'endettement et le reste à vivre. Le taux d'endettement doit être normalement sous le seuil des 33 %, c'est-à-dire que le montant des mensualités de remboursement de crédit ne doit pas représenter plus d'un tiers des revenus du ménage concerné.
Pour qu’un ménage puisse évaluer la part des revenus qu’il peut consacrer à son projet immobilier, et être sûr de respecter le taux d'endettement maximal de 33 %, il doit évaluer ses charges fixes. Pour ce faire, toutes les charges récurrentes doivent être prises en compte : prêts à la consommation, prêt auto, réserves d'argent et révolving, pension alimentaire.
Ces charges récurrentes, une fois identifiées sur les relevés de comptes bancaires, doivent ensuite être déduites des différentes sources de revenus réguliers (salaires et traitements assimilés, pensions de retraite, etc.), afin de calculer le taux d'endettement. Le reste à vivre est la somme dont le ménage dispose après acquittement de l'ensemble des charges récurrentes. Théoriquement, cette somme est censée couvrir les dépenses courantes incompressibles : alimentation, transport, Internet, assurances, etc. Notons que certains établissements bancaires prennent en compte les impôts supportés par le ménage emprunteur pour calculer le taux d'endettement.
Effet psychologique du prélèvement à la source
À compter de janvier 2019, le calcul sera-t-il effectué sur le salaire net d'impôt ? Il faudra attendre cette date d’entrée en vigueur de cette mesure pour avoir la réponse, mais ce qui est certain c’est que le pouvoir d'achat immobilier des futurs acquéreurs variera selon que le calcul de la capacité d’endettement est effectué avant ou après déduction de l’impôt. En effet, le calcul du taux d'endettement maximum sur le salaire après impôt entraîne une diminution du pouvoir d'achat immobilier et donc de la capacité d'emprunt.
Pour éviter toute confusion et faire davantage de pédagogie pour permettre aux salariés de comprendre la nouvelle politique fiscale en place, un arrêté du gouvernement publié le 12 mai dernier au Journal Officiel modifie la rédaction de la fiche de paie. La ligne « net à payer avant impôt sur le revenu » sera ainsi dans « un corps de caractère dont le nombre de points est au moins égal à 1,5 fois le nombre de points du corps de caractère [...] des autres lignes ». Plus bas, sera mentionné le « net à payer après l'impôt », qui correspondra au montant crédité sur le compte du salarié.
L'arrêté a acté une autre modification qui concerne la CSG et les cotisations salariales. Les entreprises sont ainsi dans l’obligation de mentionner le gain lié au relèvement de la CSG et à la suppression des cotisations salariales.
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