La pierre reste chère au cœur des Français en matière d’investissement. Selon une étude réalisée par le Crédit Foncier, 7 Français sur 10 misent sur l'immobilier. Parmi eux, certains sont séduits par le locatif grâce à un contexte favorable marqué par des taux d’intérêt intéressants et une rentabilité moyenne supérieure à celle des placements en actions (respectivement 9,7 % contre 8,5 %, selon l’étude annuelle sur les performances des placements de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière). L’investissement locatif, s’il est bien réalisé, permet de se constituer, en douceur, un patrimoine porteur, mais aussi de s’assurer un complément de retraite ou encore de réaliser une opération de plus-value en cas de revente. PatrimCity partage avec vous quelques conseils à suivre pour mener à bien votre projet !
#1 Faites le point sur vos objectifs
On se pose d’abord les bonnes questions pour ne pas risque le hors-piste. Quel est l’objectif de votre investissement locatif ? Quelles sont vos capacités et solutions de financement ? Quel est votre profil de risque ? Quel est votre taux d’emprunt et d’endettement ? Le loyer perçu va-t-il couvrir la totalité ou une partie de votre crédit immobilier ? Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quel régime fiscal choisir ? Ces éléments sont décisifs, dans la mesure où ils définiront à bien des égards la rentabilité future de votre investissement locatif. PatrimCity est en mesure de vous apporter toutes les réponses personnalisées dont vous avez besoin.
#2 Partez à la recherche du bien idéal
Premier conseil : ne laissez pas votre affect prendre le pas sur la raison ! Ce bien est destiné à la location. Soyez donc pragmatique et balayez d’un revers de la main le risque de l’achat coup de cœur. Le critère de l’emplacement est en ce sens incontournable. Choisissez un secteur porteur en matière de demande locative. Typiquement, il s’agira d’un quartier proche des universités et des écoles supérieures, d’entreprises, de monuments historiques et de points d’intérêt touristiques, etc. Les infrastructures et les commodités présentes dans l’environnement immédiat sont également capitales : accessibilité, commerces de proximité, santé, enseignement, etc. Renseignez-vous sur les éventuels projets urbains prévus dans les alentours et consultez les annonces afin de prendre la température sur le type des biens proposés, leurs prix ainsi que sur le taux de logements vacants. N’hésitez pas à vous rendre sur place pour découvrir le quartier et cerner son ambiance.
#3 Pensez "défiscalisation"
Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place par les différents gouvernements successifs afin de doper l’investissement locatifs. Vous pouvez ainsi bénéficier, selon le bien, sa situation et votre projet, de :
- la loi Pinel : reconduite pour quatre ans, cette loi permet des réductions d'impôt dans le cadre d’un achat d’un bien neuf destiné à la location, selon la zone et la durée de location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Un plafonnement des loyers est à respecter ;
- la loi Denormandie : mise en place le 1er janvier 2019, la loi Denormandie concerne les biens anciens rénovés destinés à être loués. Les particuliers peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 euros ;
- la loi Censi-Bouvard : cette loi concerne les logements neufs meublés en résidences de services, mis en location pour une durée minimale de 9 ans. Une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % de l’investissement réalisé peut être possible ;
- le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : ce statut concerne les biens neufs et meublés mis à la location, sur lesquels vous pouvez récupérer la TVA, à condition que les revenus perçus de cette location ne dépassent pas 23 000 €/an (ou 50 % de vos revenus globaux).
- le dispositif Malraux : il s’adresse aux investisseurs fortement imposés, dans le cadre de l’achat d’un immeuble ancien à réhabiliter et destiné à la location. Les conditions sont strictes, à commencer par la localisation du bien, qui doit être dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD), des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) ou dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). La zone détermine le montant à déduire.
- Déficit foncier : si vous ne pouvez pas bénéficier de l’un des dispositifs de défiscalisation cités ci-dessus, sachez que vous pouvez tout de même réduire vos impôts par le système de déficit foncier. Lorsque les charges sont supérieures au montant des loyers perçus, il est possible de déduire ce déficit du revenu global, dans une limité plafonnée à 10 700 €/an.
#4 Choisissez votre locataire avec attention
Une fois votre investissement réalisé, il ne vous reste plus qu’à trouver votre futur locataire. La mission peut s’avérer plus ardue que vous ne le pensiez ! Soyez vigilant quant au dossier de chacun, n’hésitez d’ailleurs pas à faire appel à un professionnel de gestion locative pour vous accompagner dans cette mission délicate. Si vous avez des appréhensions quant au paiement des loyers, vous pouvez souscrire une assurance « Garantie Loyers Impayés » (GLI) : destinée à tous les bailleurs du parc privé, elle permet de protéger le propriétaire en prévoyant le remboursement des loyers impayés et des dégradations, mais aussi la prise en charge de la procédure ainsi que des frais de contentieux.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif mais vous avez des interrogations ? Contactez l’équipe de PatrimCity, spécialiste de la gestion de patrimoine. Nous mettons toute notre expertise à votre service afin de vous accompagner dans votre projet !