Vous avez réalisé un investissement locatif ? Vous devez maintenant choisir entre le proposer meublé ou vide, et pour cela, de nombreux critères sont à prendre en considération. En effet, ce choix va impacter vos loyers, la gestion du bien, sa rentabilité ou encore sa fiscalité : le meublé est considéré comme plus rentable, notamment par des loyers plus élevés, mais il est également soumis à un turn-over plus important avec un risque de vacance locative et des frais de gestion plus élevés… PatrimCity vous propose de faire le point sur ces deux alternatives !
Loyers et rentabilité : avantage pour le meublé
Selon la législation en vigueur, vous allez devoir respecter un minimum de biens à fournir à votre locataire dans le cadre d’un meublé. La qualité des meubles et autres équipements mis à disposition vont avoir un impact sur le montant du loyer. À noter que ce dernier est de 5 à 30 % plus cher pour un logement meublé que vide, à qualité, surface et emplacement équivalents.
De ce fait, avec un loyer plus important, la rentabilité du bien meublé se trouve également supérieure à celle d’un bien vide. En moyenne, la rentabilité brute est comprise entre 6 et 8 % en meublé, et 4,7 % à 6,6 % en vide. Attention toutefois à ne pas baser votre décision sur cette rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement, le tout multiplié par 100), mais bien sur la rentabilité nette, comprenant les charges, taxes, la tranche d’imposition ainsi que les régimes fiscaux appliqués.
La fiscalité : avantage pour le meublé
Pour une location meublée, le propriétaire choisit très souvent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet des avantages fiscaux non négligeables. En effet, les loyers perçus, à considérer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), peuvent engendrer un abattement de 50 % avec le régime forfaitaire, ou encore de déduire les charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc) et les amortissements (immobiliers et mobiliers) des recettes locatives dans le cadre du régime réel. Pour permettre une comparaison, le régime forfaitaire en location vide permet un abattement de 30 %.
À vous d’étudier selon votre projet quelle sera la meilleure alternative pour déduire vos dépenses de vos recettes, afin de réduire votre base imposable.
La stabilité : avantage pour le bien vide
Les biens loués en nu sont globalement moins soumis à la vacance locative et au turn-over. En effet, les baux sont signés pour une durée minimale de 3 ans, avec un préavis de 3 mois (sauf exception), tandis que pour un bien meublé, le bail est signé pour 1 an, avec un préavis de 1 mois. Ce turn-over diminué pour le bien vide entraîne également une sécurité en matière de perception des loyers, un entretien plus limité mais aussi des frais de gestion moindres. Ces derniers peuvent représenter pour une location meublée jusqu’à 10 % du loyer, alors qu’ils sont en moyenne de 5 % pour un bien vide.
En résumé !
Louer un bien vide ou meublé demande une étude méticuleuse de tous ces points afin de choisir l’alternative la plus adaptée à votre projet. Il faut également prendre en considération la cible visée : dans un quartier étudiant, un bien meublé à toutes les chances d’être rapidement loué, tandis que dans un quartier résidentiel, un bien vide saura séduire les ménages.
C’est bel et bien la réalité du marché et de la demande qui vont influencer votre choix, l’objectif étant avant tout de réussir à louer votre bien !
Pour mettre toutes les chances de votre côté, et louer sereinement votre bien, faites appel à PatrimCity, qui vous apporte toute son expertise et vous conseille dans votre projet patrimonial et immobilier.